ご相談内容
父が認知症と診断されました。
父名義の自宅を売却し、そのお金で介護施設へ入居したいと考えています。
このような場合でも、不動産を売却することはできますか？
このようなご相談は、近年とても増えています。
結論
認知症により判断能力が低下している場合、ご本人だけで不動産を売却することは原則としてできません。
不動産を売却するには、売主本人が契約内容を理解し、自分の意思で契約する能力（意思能力）が必要だからです。
そのため、認知症が進行している場合は、売買契約が無効となる可能性があります。
なぜ売却できないのでしょうか？
不動産の売却は、人生の中でも大きな財産の処分です。
そのため、
- 売却するかどうか
- 売却価格は適正か
- 売却後の生活はどうするか
などを理解した上で契約する必要があります。
認知症によって判断能力が十分でない場合は、そのような判断が難しくなるため、本人だけで契約することはできません。
このような場合は成年後見制度を利用することがあります
認知症になった後は、成年後見制度を利用して、不動産を売却するケースがあります。
成年後見人が選任されると、本人に代わって法律行為を行うことができます。
ただし、
- 家庭裁判所への申立てが必要
- 後見人が選任されるまで時間がかかる
- 居住用不動産の売却は家庭裁判所の許可が必要になることがある
- それなりに財産がある場合、親族が成年後見人なれず、司法書士や弁護士等が成年後見人になる可能性が高い。現在（令和8年）の法律では原則一度利用を始めると本人が亡くなるまでやめられない仕組みになっている。（民法令和８年に改正され今後成年後見の「終身制」は見直されることになりました。）
などの特徴があります。
家族信託という方法もあります
もし認知症になる前であれば、家族信託という方法を利用できる場合があります。
例えば、
父を委託者・受益者、長男を受託者として家族信託を設定しておけば、
将来、父が認知症になった後でも、受託者が信託契約の内容に従って不動産の管理や売却を行えるケースがあります。
認知症になる前に準備しておくことで、将来の選択肢を広げられる可能性があります。
今からできること
もしご家族に認知症の心配がある場合は、早めに準備を始めることが大切です。
例えば、
- 財産の整理
- 家族で今後について話し合う
- 遺言書の作成を検討する
- 家族信託が利用できるか確認する
など、事前にできることは少なくありません。
まとめ
認知症になった後は、不動産を自由に売却できなくなる可能性があります。
だからこそ、「まだ元気だから大丈夫」と考えるのではなく、元気なうちから将来に備えておくことが大切です。
ご家族の状況によって適した方法は異なりますので、不安なことがあれば早めに専門家へ相談することをおすすめします。
