「相続登記はいつまでにやらなければいけないのか」というご質問は、非常に多くいただきます。以前は明確な期限がありませんでしたが、現在は法律で期限が定められています。今回は、その期限と、急いで対応すべき理由を解説します。
結論:相続を知った日から3年以内
2024年4月1日からの法改正により、相続登記には申請義務が課されるようになりました。期限は、次のとおりです。
- 不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請しなければならない
- 遺産分割が成立した場合は、その成立日から3年以内に、その内容に基づく登記を申請しなければならない
「不動産の所有者が亡くなった日」ではなく、「自分がその不動産を相続する立場にあると知った日」が起点になる点がポイントです。通常は、被相続人が亡くなったことを知った日とほぼ同時期になりますが、疎遠な親族の相続などでは、この起点がずれることもあります。
2024年3月以前に発生した相続も対象
特に注意したいのが、この法律ができる前に発生していた相続にも、義務化のルールが適用されるという点です。
すでに相続が発生していて、何年も名義変更をしていない不動産をお持ちの場合、経過措置により、2027年3月31日までに相続登記を申請する必要があります。「昔のことだから関係ない」という考えは誤りですので、注意してください。
期限を過ぎると、どうなるのか
正当な理由なく期限内に申請をしないと、法務局(登記官)から催告があり、それでも申請をしない場合、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
ただし、これは機械的に科されるものではなく、法務局が個別の事情を確認したうえで判断するとされています。相続人が極めて多い、遺言の有効性が争われているなど、やむを得ない事情がある場合は、「正当な理由」として過料の対象から外れることもあります。
登記官は、どうやって「登記されていないこと」を知るのか
「相続登記をしていないことが、なぜ法務局に分かるのか」という点も気になるところだと思います。過料は、登記官が催告をしても申請がされない場合に、登記官が管轄の地方裁判所へ通知することで科される仕組みですが、登記官がやみくもに全国の未登記不動産を調査して回るわけではありません。
法務省の通達(令和5年9月12日法務省民二第927号)では、登記官が催告を行う「端緒」(きっかけ)となる事由を、次の2つに限定して定めています。
- 相続人が、遺言書を添付して、その遺言の内容に基づき特定の不動産の所有権移転登記を申請した際に、その遺言書に「他の不動産についても、同じ相続人に相続させる(遺贈する)」旨が記載されていたにもかかわらず、その他の不動産については登記申請がされていなかったとき
- 相続人が、遺産分割協議書を添付して、その内容に基づき特定の不動産の所有権移転登記を申請した際に、その遺産分割協議書に「他の不動産についても、同じ相続人が取得する」旨が記載されていたにもかかわらず、その他の不動産については登記申請がされていなかったとき
つまり、現状の運用では、相続人が別の不動産について自ら登記を申請した際に、添付書類(遺言書・遺産分割協議書)から「実は他にも登記すべき不動産があったのに、していない」ことが登記官の目に触れて初めて、催告の対象になるという仕組みです。登記官が独自に相続人調査を行い、能動的に未登記の不動産を探し出すような運用は、現時点では想定されていません。
ただし、この端緒は通達で定められているものであり、法律そのものではないため、今後の運用状況によって見直される可能性もあります。あくまで現時点の取り扱いとして理解しておくのがよいでしょう。
期限内に遺産分割がまとまらない場合は
「相続人はいるが、まだ遺産分割の話し合いがまとまらない」という場合のために、「相続人申告登記」という簡易な制度も設けられています。これは、自分が相続人の一人であることを法務局に申し出るだけで、ひとまず相続登記の義務を履行したものとみなしてもらえる制度です。通常の相続登記のように、戸籍を網羅的に収集したり、遺産分割協議書を用意したりする必要がなく、比較的簡単な書類で申し出ることができます。
ただし、これはあくまで暫定的な対応です。遺産分割が成立した後は、その内容に基づいて、あらためて正式な相続登記を申請する必要があります。
過料を気にしなくても、早めに動いたほうがよい理由
過料の心配がない場合でも、相続登記は早めに済ませておくことをおすすめします。理由は次のとおりです。
- 相続人がどんどん増えていく:名義変更をしないまま相続人の一人が亡くなると、次の世代へと相続が重なり、相続人の数が増え続けます。時間が経つほど、戸籍の収集や遺産分割協議が複雑になります
- 不動産を売却・活用できない:名義が亡くなった方のままでは、不動産を売却したり、担保に入れて融資を受けたりすることができません
- 必要書類がそろわなくなることがある:古い戸籍が保存期間の経過で取得できなくなったり、相続人の記憶が薄れたりすることで、手続きが難しくなることがあります
期限に余裕があるからといって先延ばしにせず、相続が発生したら、できるだけ早い段階で着手することが、結果的に一番手間のかからない選択になります。
まとめ
- 相続登記は、相続を知った日から3年以内に申請する義務がある
- 2024年4月より前の相続にも適用され、経過措置の期限は2027年3月31日まで
- 正当な理由なく放置すると、10万円以下の過料の対象となる可能性がある
- 登記官が過料の端緒として把握できるのは、現状、他の不動産の登記申請の際に判明する2つのケースに限られている
- 遺産分割がまとまらない場合は、相続人申告登記で義務をひとまず果たすこともできる
- 過料の有無にかかわらず、早めに着手するほうが、手続き全体の負担を抑えられる
相続登記の期限、あなたはどれくらい分かる？
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