「親が亡くなってから実家には誰も住んでいないけれど、特に困っていないので名義変更はまだしていない」——このようなご相談は、司法書士として多くお受けします。今すぐ売る予定もなく、固定資産税さえ払っていれば当面問題ないように感じるかもしれません。
しかし、名義変更(相続登記)をしないまま実家を放置しておくと、時間の経過とともに、思わぬ形で負担が大きくなっていくことがあります。今回は、そのリスクを具体的に解説します。
前提:相続登記は義務化されている
2024年4月から、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請することが法律上の義務になりました。すでに相続が発生している不動産についても、この義務化の対象となっており、正当な理由なく期限内に申請をしないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。
「特に困っていないから」という理由だけでは、この義務を免れる正当な理由には該当しません。
リスク1:相続人がどんどん増えていく
名義変更をしないまま年月が経つと、その間に相続人自身が亡くなり、次の世代へと相続が引き継がれていきます。これを「数次相続」といいます。
たとえば、実家の名義が祖父のままで、子ども3人が相続人だったとします。その子どもたちが話し合いをしないまま亡くなってしまうと、今度はその配偶者や孫たちが新たな相続人として加わり、権利関係がどんどん複雑になっていきます。
相続人の数が増えるほど、
- 全員の戸籍を集めるだけでも時間と費用がかかる
- 疎遠な親族や面識のない親族が相続人に含まれることがある
- 一人でも協議に反対、または連絡が取れない人がいると、手続きが止まってしまう
といった問題が生じやすくなります。「今なら簡単に済む手続きが、先延ばしにするほど難しくなる」というのが、空き家の名義変更における最大のリスクです。
リスク2:売却したくても、すぐには売れない
将来、実家を売却しようと思い立っても、名義が亡くなった方のままでは売却できません。売却するには、まず相続登記を済ませ、現在の所有者名義にする必要があります。
名義変更には戸籍の収集や遺産分割協議書の作成などが必要で、状況によっては数ヶ月かかることもあります。「良い買い手が見つかったのに、名義変更が間に合わず契約のタイミングを逃してしまった」ということにもなりかねません。
リスク3:空き家対策特別措置法により、行政から指導・勧告を受けることがある
適切に管理されていない空き家は、「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき、市区町村から「特定空家等」に指定されることがあります。指定されると、
- 除却、修繕、立木竹の伐採などの助言・指導
- 勧告(勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例が解除され、税負担が大きく増える可能性があります)
- 命令、行政代執行(所有者に代わって行政が解体等を行い、費用を所有者に請求)
といった段階を踏んで対応が進められる可能性があります。名義が亡くなった方のままだと、行政からの連絡や指導が、実際に管理すべき相続人にきちんと届かないこともあり、対応が後手に回りやすくなります。
リスク4:近隣トラブルや損害賠償のリスク
管理が行き届かない空き家は、次のような問題を引き起こすことがあります。
- 老朽化による倒壊や部材の落下で、近隣の建物や通行人に被害が及ぶ
- 樹木の越境や雑草の繁茂による近隣トラブル
- 不法投棄や不審者の侵入、放火などの防犯上のリスク
こうした事態が発生した場合、土地・建物の所有者(相続人)が損害賠償責任を問われる可能性があります。名義変更をしていなくても、実質的な所有者(相続人)としての管理責任は残るため、「名義が変わっていないから自分には関係ない」とは言えません。
リスク5:将来の相続人に負担を先送りすることになる
名義変更をしないまま放置するということは、その手続きの負担を、次の世代にそのまま先送りするということでもあります。相続人が増え、権利関係が複雑になった状態を、子や孫の世代に引き継がせてしまうのは、決して望ましいことではありません。
「今は困っていない」うちに動くことが大切
空き家の名義変更は、「売る予定ができたら」「困ったことが起きたら」ではなく、今、特に困っていないうちに済ませておくことが最も負担の少ない方法です。相続人の人数が少なく、関係が良好なうちであれば、手続きも比較的スムーズに進みます。
まとめ
- 相続登記は義務化されており、放置には過料のリスクがある
- 時間が経つほど相続人が増え、手続きが複雑になる
- 名義変更が済んでいないと、いざという時に売却できない
- 管理不全の空き家は行政指導や税負担増、損害賠償リスクにつながることがある
- 「困っていない今」こそ、名義変更に動く適切なタイミング
